香港數千幢工業大廈，曾是經濟騰飛的輝煌印記。然而，時移世易，在產業結構轉型下，大量工廈日久失修，更因違規改建及分割（俗稱「劏房」），淪為都市安全的「隱患重災區」。從密集如蜂巢的劏房、形同迷宮的工廈劏場，到消防設備不足、結構老化剝落等問題，工廈亂象不僅直接威脅數以萬計使用者與隱蔽住戶的生命安全，更成為城市更新與社區發展的頑固阻礙。

除深入揭露普遍存在的消防與結構危機，更將直擊工廈內隱藏的非法賭博、毒品交易及色情場所等地下經濟活動。本報記者透過實地巡查、數據核實及權威專家訪談，多角度剖析工廈亂象的歷史成因、監管漏洞，並探討切實可行的活化和整治路徑。

早前大埔宏福苑發生的五級大火，為全港樓宇消防安全敲響刺耳警鐘。本港近1500幢工廈中，不少樓齡超過四十年，面臨結構老化，更普遍存在違反地契用途的改建問題。記者近日巡查觀塘、土瓜灣及紅磡等多區工廈，發現消防隱患與樓宇失修問題觸目驚心。大量工廈被違規分間成數十個狹小單位，其中更有個案將一層劏成多達86個房間，情況堪稱「極致」。這些劏場內部通道迂迴複雜，基本消防設備如滅火筒過期、灑水系統缺失等問題普遍，一旦發生火警，後果不堪設想。據估計，全港現有約12000戶居於工廈劏房，由於法例明確禁止工廈作住宅用途，住戶因懼怕被執法逼遷而不敢公開身份，形成龐大的「隱形」社群，令意外發生時的救援與疏散工作更為複雜。

經紀熱薦「廚廁俱全」 密碼鎖封閉式管理

「你買張沙發床，加張摺枱，廁所旁邊加兩支伸縮桿就能當衣櫃。再放個電磁爐，隨時可以打邊爐或煮個公仔麵，住得可以很自在。」在觀塘駿業街、偉業街一帶，地產經紀王先生帶著本報記者連續察看五個工廈劏房單位，極力游說租住。記者佯稱因居於天水圍、往返市區上班不便且常加班，欲尋覓租金相宜的可住人單位，經紀隨即大力推薦區內工廈劏房。

這些工廈劏房實用面積介乎80至100餘平方呎，月租由4800元至7800元不等，價格視乎面積、是否備有獨立廁所與窗戶，以及距離港鐵站遠近而定。其共通點是分割密度極高，動輒一劏數十。劏場內部格局曲折如迷宮，記者所見不少場所甚至沒有滅火筒，天花亦未安裝必需的煙霧感應器及自動灑水裝置。除部分緊靠外牆的單位有窗及獨立廁所外，大多數位於場中央的劏房均密不透風，缺乏基本衛生設施。儘管設有走火通道，但多被雜物阻塞，逃生之路形同虛設。

巧明街劏場近50戶 不見灑水裝置

在巧明街一幢工廈低層的劏場，經紀王先生熟練地以密碼開啟大門，邊行邊推介，並暗示可作居住用途。「這個場大約有50間房，靠近地鐵站，24小時出入，非常方便，很搶手！不少經營網店的租戶週末也會在這裡過夜。」他熟絡地介紹：「這間房建築面積約130呎，有廁所有窗，可以呼吸新鮮空氣，月租6000元。如果想便宜點，中間那排無窗無廁、面積稍大的單位，月租4800元。」

記者觀察到，該劏場完全處於密閉樓層，場內走廊九曲十三彎，兩側排滿密密麻麻的劏房，總數近50間。場內雖設有消防喉轆及警鐘，但位於走廊盡頭，天花板上完全看不到煙感灑水裝置的蹤影。多間房門外放置了鞋架、拖鞋等個人物品，顯示單位內疑似有人常住。

駿業街工廈趕工劏八房 土瓜灣現「86房」迷宮

在駿業街另一工業大廈，記者到訪時沙塵飛揚，多名裝修工人正趕工將一個不足2000平方呎的樓面，分割成八間小型單位。經紀王先生指著一個約160平方呎、帶窗戶、衛生間及淋浴花灑的單位說：「這間月租7500元，步行到地鐵站只需四五分鐘，周邊都是商場和高級寫字樓，不愁租不出去。你下了訂金，這個月底就能交吉入住。」

觀塘工廈劏房已令人憂慮，但土瓜灣新碼頭街的情況更為誇張。一幢於1965年落成的十層高工廈，其二樓全層約兩萬平方呎竟被分割成多達86個單位。該層以上為倉庫及物流公司，經常有工人以手推車運送貨物，人流物流繁忙。二樓的劏場內部如同巨大迷宮，被分隔成多個區域，除少數沿外牆單位有窗，其餘大部分單位均置身密閉空間，僅依賴一個需密碼進出的大門。走火梯堆滿雜物，天花缺乏灑水系統。現場所見，多間房門外擺放多雙運動鞋及拖鞋，懷疑有人居住。如此環境下，若夜間發生火警，中心區域的住戶恐難逃出生天。

在鄰街另一工廈的一樓，一個被分間成20多個小單位的劏場內，同樣有多個單位門口擺放鞋架及清潔用品。記者曾嘗試向一名穿著拖鞋步出單位的女子詢問租金及居住情況，對方急忙聲稱只是來訪友，隨即警惕地快步離去。

屋宇署三年揭130非法住用單位 44%屬劏房

針對工廈單位被違規改作住宅的問題，屋宇署回覆指出，過去三年共進行了1675次巡查，發現130個工廈處所被非法用作居住用途，其中約44%涉及分間劏房。署方已向相關業主發出法定命令，要求糾正。

署方強調，執法行動會結合大規模巡查與市民舉報。若發現建築違規，會發出清拆令；若涉及用途更改，則會命令中止住用用途。對未遵從命令的業主，會提出檢控。在採取執法行動時，署方會視情況安排駐署社工支援服務隊，聯同房屋署、社會福利署及民政事務總署，為受影響住戶提供援助，包括安排短期臨時居所。

清拆後安置措施 三年來零入住中轉屋

根據現行機制，受執法影響而須遷離的工廈劏房租戶，經部門轉介可暫住房委會轄下的臨時收容中心。住戶可在此期間自行另覓居所，或等候「無家可歸評審」結果。若通過評審並符合公屋申請資格，可獲安排入住中轉房屋。然而，屋宇署記錄顯示，過去三個財政年度（截至2025年2月），並無工廈劏房租戶因相關執法行動而被安置入住中轉房屋，反映實際獲安置者極少，政策與基層住戶現實需求之間存在落差。

話你知｜1.2萬工廈劏房租戶 半數憂逼遷 身心健康俱損

現時全港約有12000戶居於工廈劏房。由於法例禁止工廈作住宅用途，不少基層市民因經濟拮据或工作地點原因而無奈租住。住戶普遍擔心被執法逼遷，不敢承認租客身份，此隱蔽性令意外發生時情況更為複雜。

據關注團體今年3月的調查，工廈住戶以男性為主，超過八成從事兼職或散工，家庭月入中位數不足一萬元，低於私人住宅劏房租戶。工廈劏房租金中位數約4000元，雖較一般劏房低兩成，但居住環境惡劣。調查亦發現，越來越多家庭及年輕情侶因租金壓力選擇入住工廈，凸顯住屋需求與安全規範之間的嚴重矛盾。

然而，惡劣環境對住戶身心健康造成負面影響，相關指標評分不合格。近半住戶沒有簽訂正式租約，超過三成遭遇濫收水電費。令人憂慮的是，超過一半（51%）的工廈住戶對未來兩年可能面臨執法或逼遷表示「非常擔心」或「擔心」，生活於持續的不安與壓力之中。工廈劏房問題，已不僅是樓宇安全隱患，更是深層次的社會民生危機。