利率環境調整與銀行審慎應對

香港金融管理局上周緊隨美國聯儲局的貨幣政策步伐，宣布下調基準利率25個基點至4.00%，標誌著本地利率環境進入新階段。然而，滙豐、中國銀行（香港）及渣打等主要商業銀行隨即宣布，維持其最優惠利率於現有水平不變，分別為5.00%及5.25%。此舉明確反映銀行業在當前經濟環境下，正於資金成本壓力與維持淨息差及盈利能力之間尋求艱難平衡。儘管一個月期香港銀行同業拆息（HIBOR）已從高位顯著回落，減輕了與H按掛鈎的按揭借款人實際利息負擔，形成相對寬鬆的信貸環境，但銀行的取態顯示其風險管理更趨審慎。分析認為，此種「減息不減P」的格局，有助於樓市在政策支持下維持漸進式穩定，避免因信貸過度寬鬆而引發市場價格非理性波動，為市場的結構性調整贏得時間。

成交量顯著反彈與價格企穩訊號

2025年香港住宅物業市場呈現明確的復甦軌跡。根據國際物業顧問行萊坊（Cushman & Wakefield）發布的最新研究報告預測，全年住宅成交量預計將攀升至58,000至60,000宗，較2024年顯著增長9%至13%，有望創下近四年來的新高。市場動力在第三季度尤為強勁，單季成交約16,700宗，按年大幅上升63%，月度成交量多次突破5,000宗的心理關口，顯示市場交投氣氛顯著回暖。價格方面，主要反映二手樓價的「中原城市領先指數」（CCL）自年初止跌後持續於窄幅徘徊，部分季度甚至錄得輕微上升，顯示市場已大致消化過去數年的調整壓力。萊坊報告進一步預測，2025年全年住宅樓價將趨於穩定，並可能錄得最高約2%的輕微升幅。此輪復甦動力，被歸因於政府多項「撤辣」政策優化、低息環境持續，以及近期股市財富效應的帶動，共同促使買家信心持續恢復，市場活力得以重振。

內地人才持續流入與供需動態支撐市場

市場需求的堅實支撐，部分來自內地人才及家庭的持續流入。各項人才入境計劃，如「高端人才通行證計劃」等，在2025年繼續帶來顯著的淨增人口，這不僅直接轉化為剛性住房需求，亦衍生了龐大的教育及家庭相關消費需求，其中對中小型單位的青睞尤為明顯。租務市場同樣表現強韌，住宅租金收益率普遍維持在約2.5%至3.9%的吸引水平，較過往歷史低位有大幅改善，穩定的租金回報正吸引長線投資者重新關注住宅物業市場。供應層面上，根據差餉物業估價署的數據，2025年預計新落成的私人住宅單位數量約為20,860伙。隨著一手市場庫存被逐步吸納，而需求增長速度有望超越新增供應的釋放速度，市場分析預期，現貨單位的庫存消化周期可能較預期更短，此供需動態將為樓價提供堅實的底部支撐，並積累未來的上行潛力。

大數據模型分析印證樓市觸底特徵

筆者在香港都會大學金融課程任教期間，曾與學生深入探討香港房地產市場的現狀與前景。在教學過程中，我們更運用人工智能及機器學習技術，例如多層深度神經網絡與隨機森林模型，對香港主要區域的住宅物業進行多情景估值模擬分析。該模型整合了過去數年至2025年上半年的宏觀經濟數據、市場供需指標、利率走勢及人口流動等大數據，透過動態預測框架，精準映射市場在各種宏觀情境下的可能走向。分析結果一致顯示，在當前需求穩固、利率趨於平穩及人才持續流入的綜合環境下，住宅物業的估值已呈現出典型的觸底反彈特徵，這為市場正築底回穩的觀點提供了客觀的數據與模型證據支持。

總結：投資價值於結構性變化中浮現

總括而言，現階段的香港住宅物業市場，特別是中小型單位，正經歷一輪由基本面驅動的結構性變化。租金收益率處於多年來的高位，提供了可觀的現金流回報。在需求獲得持續支撐、供應壓力可控的背景下，物業投資不僅回報趨向穩健，價格的長期上行潛力亦逐漸顯現。無論是著眼於短期租務收益的投資者，抑或是計劃長期自住的用家，現時均是仔細評估市場、審慎作出決策的合適時機。

（作者為寰宇天瀜投資管理行政總裁、香港都會大學客席講師、特許金融分析師。題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。）